23 de agosto de 2016
Intereses de subrogación: ¿son realmente intereses?
Desde que tuve la oportunidad de conocer la figura de los llamados “intereses de subrogación”, más aún después de experimentarla en causa propia, no dejan de rondar por mi cabeza una serie de inquietudes sobre su empleo en la práctica colombiana, que no son resueltas fácilmente dada la ausencia de regulación y de tratamiento jurisprudencial.
Desde que tuve la oportunidad de conocer la figura de los llamados “intereses de subrogación”, más aún después de experimentarla en causa propia, no dejan de rondar por mi cabeza una serie de inquietudes sobre su empleo en la práctica colombiana, que no son resueltas fácilmente dada la ausencia de regulación y de tratamiento jurisprudencial.
Aunque considero que este tema merece un desarrollo mucho más amplio, siendo este un comentario me limitaré a plantear unas breves reflexiones.
Para quienes no conozcan esta figura, se trata del pago de una suma de dinero que debe hacer el comprador de un inmueble al vendedor con el que celebró dicho contrato (actualmente es muy común que el vendedor sea un patrimonio autónomo constituido a través de fiducia mercantil), mientras se produce el pago del saldo del precio, el cual, por lo general, depende del desembolso efectuado por la entidad a la que el comprador le haya solicitado el préstamo de vivienda.
Dichos intereses equivalen a la tasa bancaria corriente, y su pago debe ser efectuado, una parte de manera anticipada, pues el vendedor exige que al momento de celebrar el contrato de compraventa el comprador pague los intereses que se lleguen a devengar durante un mes (bajo el supuesto de que el pago del saldo del precio será efectuado a más tardar un mes después de celebrado el contrato). Los demás intereses que se lleguen a causar, esto es, cuándo transcurrido un mes desde la celebración del contrato de compraventa el comprador no abona el saldo del precio, o no lo hace la entidad a la que le solicitó el préstamo, seguirán devengángose y por tanto, serán exigibles al comprador.
De acuerdo con la descripción anterior nos parece que se pueden abordar las problemáticas que suscita esta figura, así como sus posibles soluciones, a partir de dos frentes claramente distinguibles.
El primero tiene que ver con su origen. En este orden tendríamos que indagar sobre la causa o razón que justifica su existencia, pues parece ser que esto no es fruto de una generación espontánea.
Googleando un poco, encontré que una queja frecuente dirigida a algunas entidades que ofrecen créditos de vivienda en Colombia, es el retardo de estas en efectuar el desembolso de los créditos aprobados, lo que seguramente repercute en desmedro de los sujetos involucrados en el desarrollo de un proyecto de vivienda [1].
A todas luces ésta parece ser una de las razones que ha dado lugar al surgimiento de los “intereses de subrogación”, por lo que para poder eliminarlos, pues como veremos estos no se justifican como intereses a cargo del comprador, tendríamos que atacar la causa, pero ello supone a su vez, identificar lo que genera el retardo en los desembolsos.
Son varias las respuestas que se podrían sugerir como causa del retardo en el desembolso, aunque tenemos la impresión de que en el fondo se trata más que todo de un problema administrativo de la respectiva entidad prestadora, ya sea porque se demoró la revisión de la escritura, o las firmas de la misma, etcétera.
Sin embargo vale la pena preguntarse si la causa de dicha situación también sea jurídica, y la única razón que se nos ocurre podría estar relacionada con la naturaleza real del contrato de mutuo en el derecho colombiano.
Así pues, siendo el mutuo un contrato real que se perfecciona con la entrega de la cosa, en este caso con la entrega del dinero (préstamo) que se debe aplicar al saldo del precio de la compraventa, el mutuario no puede exigir el cumplimiento de la obligación al mutuante, como tampoco solicitar su resolución, lo que en cambio si podría hacer siendo el mutuo un contrato consensual [2].
¿Qué beneficio reportaría eso a nuestra cuestión? Y para resolver este interrogante tendríamos que reconocer el indudable vínculo existente entre el contrato de mutuo y el de compraventa, en este caso de inmueble, de tal manera que viendo en ellos dos contratos coligados, podría sugerirse la propagación del efecto resolutorio del primero sobre el segundo, impidiendo así que se sigan causando intereses de subrogación.
El segundo frente concierne la verdadera naturaleza de estos llamados “intereses de subrogación” y las consecuencias que se desprenden de su pago.
En cuanto al primer problema, nos preguntamos: ¿hasta qué punto estos “intereses de subrogación”, son realmente unos intereses?
En nuestra opinión la respuesta que debe darse a esta pregunta es que no son intereses, porque no son acordes con el concepto de interés [3] y no encuadran dentro de las clases de intereses reconocidos por la ley [4].
Nótese por ejemplo cómo, la clase de intereses con la que tendría mayor afinidad es la de los remuneratorios, los cuales han sido definidos cómo aquellos que: “(…) retribuyen, reditúan o compensan el costo del dinero, el capital prestado en tanto se restituye al acreedor o el precio debido del bien o servicio mientras se le paga durante el tiempo en el cual no lo tiene a disposición, el beneficio, ventaja o provecho del deudor por tal virtud y el riesgo creditoris de incumplimiento o insolvencia debitoria (…) [5].
Sin embargo esta definición nos permite confirmar que los intereses de subrogación, no son intereses remuneratorios, pues no compensan el uso del dinero, ya que el comprador aún no tiene a su disposición una suma de dinero y quien se la transfiere es la entidad prestadora, la que además, por lo general, transfiere directamente al vendedor.
Tampoco compensan el precio de un bien, pues estos intereses se explican cuándo es el mismo vendedor de dicho bien cuyo precio debo pagar, el que me financia la adquisición del bien, y este no es el caso [6].
Entonces, en nuestra opinión, esos intereses no tienen nada de ‘intereses’ y mucho menos de subrogatorios, pues no habilitan al comprador que los ha pagado, a exigir con posterioridad la restitución de los mismos a la entidad prestadora que se haya demorado en efectuar el desembolso, pues no tendría fundamento alguno de tipo contractual y con ello agravaría la posibilidad de recuperarlos.
En cuanto a la segunda cuestión, es decir la de las consecuencias que se desprenden de su pago, la principal inquietud tiene que ver con lo que ocurre en caso de que la entidad prestadora desembolse el saldo del precio antes del mes.
Pues bien, en ese caso el comprador que pagó los intereses anticipados tiene derecho a que se le restituyan los intereses no causados. Sin embargo, como éste es un trámite interno en el que interviene la constructora que se encarga de liquidar la fracción causada y después informar a la fiduciaria para que ella haga la consignación, puede pasar un poco de tiempo, digamos uno o dos meses, tiempo durante el cual la fiduciaria intenta siempre “infructuosamente” de consignar los intereses restantes, y el comprador mientras tanto deja de utilizar un dinero que le pertenece, y aquí está precisamente uno de los grandes inconvenientes.
En conclusión, estamos ante una figura que, a nuestro juicio, requiere con urgencia de atención en Colombia, ya sea que se intente atacar la causa de la misma, lo que sería óptimo, o por lo menos tomar una medida de carácter paliativo, fijando unas reglas claras sobre los plazos de restitución de los intereses pagados de manera anticipada, y con ello los posibles intereses suceptibles de causarse a favor del comprador –consumidor.