29 de abril de 2024

LA CRISIS DEL SECTOR DE ARRIENDOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA

Por: Paula Alejandra Tarazona Rodríguez

Con el nuevo fenómeno de la globalización, diferentes campos económicos han experimentado cambios en su modelo de negocio, ese es el caso del sector turismo, específicamente en el hospedaje turístico en donde su mayor renovación a nivel mundial ha sido gracias a herramientas digitales como Airbnb, Booking, Despegar.com, entre otros.

Estas plataformas digitales han transformado el sector hotelero ofreciendo una amplia gama de opciones de hospedaje a precios competitivos. Sin embargo, este acelerado crecimiento no ha estado exento de desafíos y dificultades en su regulación, un ejemplo de ello es el aumento del precio de los cánones de arrendamiento de viviendas tanto en Colombia como en el extranjero, esto con ocasión de la ventaja económica que obtienen los propietarios al alquilar sus inmuebles por periodos de tiempo corto, siendo esta última situación el tema central del presente artículo.

Por lo anterior, se pretende exponer: primero, cuáles son los límites regulatorios actuales de las plataformas digitales de servicios turísticos (Airbnb, booking etc.) en Colombia; segundo, porque dichos limites regulatorios, desde mi perspectiva, son insuficientes de cara a la oferta de arrendamientos de vivienda permanente para las familias colombianas y, por último, cuales han sido las respuestas de jurisdicciones extranjeras a estas complicaciones.

1. LIMITES ACTUALES A LAS PLATAFORMAS DIGITALES DE SERVICIOS TURISTICOS:

En Colombia ha existido un aumento significativo en la popularidad de plataformas como Airbnb y Booking por lo que, como respuesta a esta gran acogida social, el legislador expidió la Ley 2068 de 2020, la cual modifica la Ley General de Turismo, dicha norma regula varias materias, entre ellas define las plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos como aquellas que “permiten a los turistas buscar y encontrar un servicio turístico en su destino de viaje, contactarse con el prestador, reservar y/o pagar por el servicio. Intermedian entre el turista y el prestador de servicios y cobran una comisión, remuneración o tarifa de uso al prestador o al turista, o a ambos”[1].

Adicionalmente el artículo 38 del ejusdem impone una serie de obligaciones especiales para las plataformas digitales de servicios turísticos dentro de los cuales se encuentra: el registro nacional de turismo, no permitir que aquellos que no cuentan con dicho registro oferten dentro de sus plataformas, entregar información de los prestadores de servicios turísticos que utilicen dichas aplicaciones al Ministerio de comercio y el ente de vigilancia y control, el pago de parafiscales para la promoción del turismo, un canal activo para quejas y reclamos, entre otros.

Posteriormente, el gobierno nacional expidió el Decreto 1836 del 2021[2] mediante el cual reglamentó la ley antes mencionada explicando criterios de inscripción, actualización, cancelación entre otros relacionados con el Registro Nacional de turismo.

Por último, de manera particular, el uso de unidades privadas para servicio turístico de alojamiento dentro de propiedades horizontales debe siempre ser aprobadas por la asamblea general de copropietarios y no estar expresamente prohibido en los reglamentos de propiedad horizontal[3]. Esta norma sigue vigente dado que el proyecto de ley 205 de 2022[4] que pretendía se pudiesen utilizar unidades privadas como residencia turística, sin necesidad de contar con previa autorización de la asamblea de copropietarios fue archivado, esto porque dicha iniciativa podía generar diferentes impactos económicos legales y operacionales para el sector hotelero, y agudizar los problemas de seguridad y convivencia además de gentrificación y de encarecimiento de inmuebles, sea para compra o arrendamiento con fin residencial o habitacional[5].

2. LA REGULACIÓN ACTUAL NO SOLUCIONA EL PROBLEMA DEL ENCARECIMIENTO DE ARRIENDOS DE VIVIENDA PERMANENTE

Las plataformas de servicios turísticos si bien han traído un gran auge a la economía turística también ha generado ciertos problemas para otros sectores desde prácticas de competencia desleal con hoteles, falta de regulación en materia de seguridad, explotación sexual y promoción de alquiler de propiedades sin cumplir con los requisitos establecidos.

Pero, uno de los problemas latentes y convenientes a estudiar desde el ámbito del derecho privado es el encarecimiento del canon de arrendamiento en viviendas para un uso a largo plazo, en especial en ciudades de gran atractivo turístico.

Para ejemplificar mejor la situación, EL TIEMPO conoció el caso de una mujer que buscaba arrendar un apartamento en una zona del sur del valle de Aburrá (Medellín). En su búsqueda se topaba con dos escenarios: la vivienda por la que consultaba ya estaba ocupada o el precio se había duplicado. Al mes logró encontrar un apartamento en Envigado, el cual llevaba un día desocupado. Aunque el inquilino anterior lo tenía arrendado en 1’800.000 pesos mensuales, a ella se lo ofrecieron en 2’500.000 pesos[6].

Como este caso hay miles que diariamente se denuncian en la prensa local y las redes sociales. Esto demuestra que los propietarios de inmuebles, en algunos casos, deben aumentar los precios de los cánones de arrendamiento porque encuentran retrasos en proyectos de vivienda o dificultades en la topografía de la zona antioqueña. En otros casos, la razón del encarecimiento de los cánones de arrendamiento es el reflejo del atractivo modelo económico de la renta a corto plazo mediante plataformas digitales de servicios turísticos genera en los propietarios.

Lo anterior demuestra que la realidad colombiana carece de regulación pues la misma se limita a exigir el registro nacional de turismo, imponer parafiscales y vías de quejas y reclamos, siendo dichos parámetros completamente insuficientes para atacar uno de los problemas más graves que se enfrenta, ocasionado por el uso desenfrenado de las plataformas digitales de servicios turísticos.

Por esta razón, el legislador y el gobierno nacional deberán propender por regular más a fondo este fenómeno de inflación en cánones de arrendamiento de viviendas, mediante limitaciones o incentivos a aquellos propietarios que, por obtener una utilidad económica mayor, prefieren destinar su vivienda a alquileres por periodos de tiempo corto, dejando desprovistas a familias locales en búsqueda de una vivienda permanente.

3. REGULACIONES EN JURISDICCIONES EXTRANJERAS

El problema de la inflación en los precios de cánones de arrendamiento de viviendas permanentes a largo plazo no se ha suscitado únicamente en Colombia, por el contrario, países como Estados Unidos y Reino Unido ya habían experimentado dicho fenómeno y han hecho frente al mismo mediante distintas regulaciones.

En Nueva York, por ejemplo, las regulaciones sobre el alquiler a corto plazo han sido objeto de un intenso debate durante años. El 9 de enero de 2022, la ciudad de Nueva York adoptó la Ley Local 18, también conocida como Ley de Registro de Alquiler a Corto Plazo. La ley requiere que los anfitriones de alquiler a corto plazo se registren en la Oficina de Aplicación Especial del Alcalde (OSE), y prohíbe que las plataformas de servicios de reserva (como Airbnb, VRBO, Booking.com y otras) procesen transacciones para alquileres a corto plazo no registrados[7]. Adicionalmente, la Ley de Registro de Alquileres a Corto Plazo también requiere que la OSE mantenga una lista de Edificios Prohibidos[8] y prohíbe alquilar apartamentos enteros si la estadía es de menos de un mes. Si se trata de estancias más cortas, el propietario debe compartir la vivienda[9].

Estas decisiones fueron tomadas en la ciudad de Nueva York porque se está viviendo una crisis de la vivienda agudizada por el arrendamiento de apartamentos para estadías cortas. Se sube el precio de la vivienda, sobre todo en el centro de las ciudades, y los residentes se ven obligados a vivir en las afueras a un precio más asequible[10].

En conclusión, es evidente que la regulación de plataformas turísticas como Airbnb en Colombia es insuficiente en contraposición a la gran problemática social que acoge a cientos de familias colombianas, esto al no poder encontrar un arriendo con precios justos y en ciudades principales.

BIBLIOGRAFÍA

NORMAS JURÍDICAS:

COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 2068 de 2020 “Por el cual se modifica la Ley General de Turismo y se dictan otras disposiciones”.

COLOMBIA. GOBIERNO NACIONAL. Decreto 1836 del 2021 “”Por el cual se modifica y adiciona el Título 4 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, en relación con el Registro Nacional de Turismo y las obligaciones de los operadores de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos prestados y/o disfrutados en Colombia”.

COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de ley 205 de 2022 “Por medio de la cual se reforma y adiciona la Ley 675 de 2021, referente al régimen de propiedad horizontal en Colombia y se dictan otras disposiciones”

NYC OFFICE OF SPECIAL ENFORCEMENT. “Short Term rental registration and verification by booking services.

NOTAS PERIODISTICAS:

PORTAFOLIO. “Archivan proyecto de ley para que cualquier vivienda residencial tenga uso turístico”

PORTAFOLIO. “¿Por qué los arriendos en Medellín podrían experimentar un aumento superior a un millón de peso?”

EL COLOMBIANO. “En Nueva York sacaron una ley que limita los alquileres en Airbnb”.

* Estudiante de quinto año de Derecho en la Universidad Externado de Colombia y Monitora del Departamento de Derecho Comercial

[1]COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 2068 de 2020 “Por el cual se modifica la Ley General de Turismo y se dictan otras disposiciones”. Numeral 8, artículo 3.

[2] COLOMBIA. GOBIERNO NACIONAL. Decreto 1836 del 2021 “”Por el cual se modifica y adiciona el Título 4 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, en relación con el Registro Nacional de Turismo y las obligaciones de los operadores de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos prestados y/o disfrutados en Colombia”.

[3] COLOMBIA. GOBIERNO NACIONAL. Decreto 1074 de 2015 “Por medio del cuál se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo”. Númeral 8, artículo 2.2.4.1.2.2.

[4] COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Proyecto de ley 205 de 2022 “Por medio de la cual se reforma y adiciona la Ley 675 de 2021, referente al régimen de propiedad horizontal en Colombia y se dictan otras disposiciones”.

[5] PORTAFOLIO. “Archivan proyecto de ley para que cualquier vivienda residencial tenga uso turístico” Nota periodística revisada el día 03 de abril del 2024. Disponible en: https://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/archivado-proyecto-de-ley-para-que-cualquier-vivienda-residencial-tuviera-uso-turistico-600049

[6] PORTAFOLIO. “¿Por qué los arriendos en Medellín podrían experimentar un aumento superior a un millón de peso?” Nota periodística revisada el día 10 de abril del 2024. Disponible en: https://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/por-que-los-arriendos-en-medellin-podrian-experimentar-un-aumento-superior-a-un-millon-de-pesos-596022#:~:text=Con%20el%20dato%20de%20inflación,hasta%20un%209%2C28%20%25.

[7] NYC OFFICE OF SPECIAL ENFORCEMENT. “Short Term rental registration and verification by booking services”. Sitio web revisado el día 13 de abril del 2024. Disponible en: https://www.nyc.gov/site/specialenforcement/registration-law/registration.page

[8] Ibid.

[9]EL COLOMBIANO. “En Nueva York sacaron una ley que limita los alquileres en Airbnb”. Nota periodística revisada el día 13 de abril de 2024. Disponible en: https://www.elcolombiano.com/negocios/en-nueva-york-sacaron-una-ley-que-limita-los-alquileres-en-airbnb-AC22319229

[10] Ibid.