29 de agosto de 2018
SITUACIÓN DEL ARRENDATARIO DE UNA SOCIEDAD CONCURSADA EN EL PROCESO DE LIQUIDACIÓN JUDICIAL
Cuando la sociedad concursada celebra un contrato de arrendamiento con anterioridad al proceso liquidatario, y actúa en calidad de arrendataria, es apenas obvio que se le aplique la consecuencia de numeral 4, artículo 50, y en ese sentido se dará por terminado el mencionado contrato
Una de las consecuencias del inicio de un proceso de liquidación judicial de una sociedad, de conformidad con el numeral 4 del artículo 50 de la ley 1116 de 2006, es la terminación de los contratos de tracto sucesivo, de cumplimiento diferido o ejecución instantánea, siempre que no sean necesarios para preservar los activos sociales. Ahora bien, el contrato de arrendamiento, que siendo de ejecución sucesiva, tendría un tratamiento diferente, en palabras de la Superintendencia de Sociedades, dependiendo si la sociedad deudora es arrendadora, o si, por el contrario, es arrendataria.[1]
Cuando la sociedad concursada celebra un contrato de arrendamiento con anterioridad al proceso liquidatario, y actúa en calidad de arrendataria, es apenas obvio que se le aplique la consecuencia de numeral 4, artículo 50, y en ese sentido se dará por terminado el mencionado contrato. A su vez, si existe en curso un proceso ejecutivo iniciado por el arrendador en contra de la sociedad insolvente con anterioridad al inicio del proceso de liquidación judicial, en aplicación del principio de universalidad consagrado en el numeral 1 del artículo 4 de la ley 1116, ese proceso de ejecución deberá ser remitido al juez concursal para que de esa manera todos los acreedores del deudor estén vinculados al proceso de insolvencia. Es importante mencionar, que de acuerdo con el numeral 12 del artículo 50 de la precitada ley, al juez del concurso deben remitirse todos los procesos de ejecución iniciados contra el deudor hasta antes de la audiencia de objeciones, so pena que la continuación de su trámite por fuera del proceso de liquidación judicial este viciada de nulidad.
El problema se presenta cuando la sociedad concursada tiene la calidad de arrendadora, toda vez que primero se cuestiona si ese contrato debe darse por terminado, y segundo, se pregunta si se debe decretar el embargo y secuestro de ese bien dado en arriendo, toda vez que el juez del concurso debe ordenar todas las medidas dirigidas a proteger, custodiar y recuperar los bienes que integran el activo patrimonial del deudor.
Para resolver los anteriores cuestionamientos, la Superintendencia de Sociedades, en el ya referido concepto, establece que cuando la sociedad insolvente sea propietaria de un bien dado en arriendo no se aplicará la consecuencia del artículo 50, numeral 4 de la ley 1116, esto es, no se dará por terminado el contrato de arrendamiento. La entidad administrativa llega a esta conclusión en aplicación del artículo 596, numeral 1 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), que protege la situación del tenedor, y en ese sentido, si al momento de practicarse el embargo sobre un bien, este se halla en poder de quien alegue y demuestre tener la calidad de tenedor, título que debe ser anterior a la diligencia y provenir de la parte contra la cual se decretó la medida, o sea la sociedad concursada, el secuestro se llevará a cabo sin perjudicar sus derechos y se le prevendrá que en los sucesivo se entenderá con el secuestre. En otras palabras, la norma establece que el secuestro de un bien inmueble no puede afectar los derechos de quien es arrendatario con anterioridad a esa diligencia; es por eso que no se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento, y en esa medida, dicho arrendatario se entenderá con el secuestre, sin necesidad de que medie un nuevo contrato, porque como ya se dijo, el anterior contrato no ha fenecido.
Comentario aparte merece si el proceso iniciado por la sociedad concursada contra su arrendatario, con anterioridad al proceso de liquidación judicial, debe ser remitido al juez del concurso. La respuesta es que no, debido a que el juez concursal solo puede conocer de aquellos procesos ejecutivos en que la sociedad tenga la calidad de demandada, y como en este caso actúa como demándate, ese proceso debe continuar su trámite ante el juez de conocimiento.
En conclusión, de acuerdo con la Superintendencia de Sociedades, el contrato de arrendamiento celebrado antes de la declaratoria de liquidación judicial de una sociedad, en la que está ultima tenga la calidad de arrendadora no terminará por ese hecho. Contrario sensu, cuando la sociedad concursada sea arrendataria, ese contrato si está llamado terminarse.